Le infiltrazioni d’acqua in un appartamento possono causare conflitti tra condomini, soprattutto quando la fonte del problema è un lastrico solare o una terrazza in uso esclusivo. La domanda che sorge frequentemente è: chi deve risarcire i danni?
Infiltrazioni dal tetto e dal lastrico solare: chi è responsabile?
Regola generale di responsabilità condivisa
Secondo la giurisprudenza, in particolare la sentenza n. 9449/2016 delle Sezioni Unite della Cassazione, la responsabilità per danni da infiltrazione è condivisa tra il proprietario della terrazza e il condominio. Questo perché il lastrico solare ha una duplice funzione: è una parte comune dell’edificio e, allo stesso tempo, un’area di uso esclusivo.
Divisione delle spese per riparazioni
Quando si tratta di ripartire i costi per i lavori di ripristino, la regola è la seguente: un terzo (1/3) dei costi è a carico del proprietario del lastrico, mentre due terzi (2/3) sono ripartiti tra gli altri condomini il cui appartamento si trova nella proiezione verticale del lastrico. Questo criterio è valido sia per le spese di riparazione che per il risarcimento dei danni.
Chi può citare in giudizio il danneggiato?
In caso di danni, il proprietario dell’appartamento danneggiato può chiedere il risarcimento a uno solo dei due responsabili: il condominio o il proprietario esclusivo. La responsabilità è solidale, e chi paga può rivalersi sull’altro per la quota di competenza.
Quando è responsabile solo il proprietario della terrazza?
Se si può dimostrare che le infiltrazioni sono causate esclusivamente da un comportamento del proprietario della terrazza, allora quest’ultimo è l’unico responsabile per i costi. Ciò si verifica, ad esempio, in caso di opere non autorizzate o di negligenza nella manutenzione degli scarichi.
Vizi costruttivi: chi ne risponde?
Un’eccezione importante riguarda i vizi costruttivi originari. Se le infiltrazioni sono dovute a difetti di progettazione, la responsabilità ricade esclusivamente sul proprietario in uso esclusivo, poiché il condominio non può essere ritenuto responsabile per errori di costruzione preesistenti.
In conclusione, la gestione delle infiltrazioni d’acqua in condominio richiede attenzione e conoscenza delle normative vigenti, per evitare conflitti e garantire un’adeguata manutenzione degli spazi comuni.